翻遍電商評論尋找行業痛點，高溫下冒充買家草根調研了十里河建材市場，拜訪多家智能門鎖企業，通過各種關系請教業內專家，過去一個多月里，我們通過以上方法獲得了很多珍貴的一二手資料。
同時，我們整理了大量統計機構、數據庫和第三方報告的信息，為每個數據的可信度多方考證，為每個假設的合理性反復推敲，所得、所思全部輸出在75頁PPT的《鯨準研究院|2018中國智能門鎖行業深度研究報告》(后文簡稱《報告》)，本文旨在將報告中的部分重要觀點摘出，來論證智能門鎖這個賽道的確定性。
一、開篇明義概念先行——什么是智能門鎖？哪些分類？
通俗來理解，具有指紋開鎖、密碼開鎖、App藍牙開鎖、聯網等任一功能的門鎖均稱為智能門鎖。
按照客戶進行分類，分為家庭智能門鎖和公寓智能門鎖，家庭鎖的客戶即我國4億家庭，公寓鎖客戶為以鏈家的自如為代表的B端(商家)，它們運營著3000萬套公寓(所有B端運營的用于出租的住房都算，包括集中式和分散式)。
（圖片來源自網絡，如有侵權，請聯系刪除。）
如上圖所示，家庭鎖普遍外觀精致、有指紋識別，均價1500元；公寓鎖沒有指紋識別，只有密碼，外觀相對粗糙，分內外門鎖，均價500元。
二、智能門鎖行業現狀——需求證實，市場廣大
2017年我國家庭端智能門鎖銷量600萬套，公寓端銷量200萬套，行業總產值超過100億元，在2016年的基礎上實現了翻倍，增長迅猛， 2018年有望繼續翻倍。
截至2018年6月底，我國4億家庭智能鎖滲透率5%左右，3000萬套B端運營的租賃公寓滲透率10%左右。
5%是一個很奇妙的數字，一般來說，一種新產品的滲透率達到5%左右的時候，都是比較好的投資時點，5%的滲透率，一方面驗證了需求是真實的，另一方面預示著還有很大的發展空間。
下面我們從公寓鎖和智能鎖兩個市場分析為什么需求這么強。
三、公寓鎖——成本低是王道，能用數據盡量不“講道理”
首先說公寓鎖的需求，因為公寓鎖的客戶是自如等運營方，公司化運營，決策主要考慮經濟性和效率，比較容易分析。
自如等公司運營租賃公寓，有以下行業痛點，都可以被智能鎖解決，相信有租房經歷的讀者都很容易理解：
（圖片來源自網絡，如有侵權，請聯系刪除。）
“免送鑰匙”、“換租客免換鎖”、“催租神器”三大功能大大提高了運營方的效率，節省了人力、換鎖等成本，為了讓大家更直觀得看到智能門鎖對效率的提升，本著能列數據盡量不“講道理”的原則，我們算了一筆經濟賬：
以最主流的運營方作為中間商的商業模式為例，即運營方從公寓業主那里租賃住房，再向租客轉租賺取“差價”。
關鍵假設如下：
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以200套公寓體量算經濟賬，以3年為對比時間，運營方“差價”為300萬，運營方的盈利情況主要看成本控制，關鍵數據如下：
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智能鎖方案成本35萬，機械鎖成本162萬，僅為機械鎖成本的不到1/4。
這里測算中有一個關鍵假設，就是智能鎖方案一個人能管理200套房源，而機械鎖方案一個人只能管理20套房源，這個假設是我們訪談業內人士得到的經驗數據，我們對這個假設做了敏感性分析之后發現，即使智能鎖方案中每人管理的房源只有30套，成本依然低于機械鎖，具體測算過程參看我們的《報告》，可見從經濟性來看，智能門鎖方案完勝。
截至2018年6月底，600萬套大B運營的公寓已經有大約25%的比例安裝了智能鎖，未來這個比例將不斷提高，雖然目前也存在一些問題，比如租客丟了東西，運營方無法“自證清白”，但這些非經濟性因素改不了大趨勢。
四、家庭鎖——錢包被消滅了，鑰匙還會遠么？
公寓鎖的需求我們可以通過算賬的方法來說明，家庭鎖這端是否購買全憑消費者喜好，我們只能“講道理”，并通過一些數據來佐證。
2017年我國家庭智能鎖出貨600萬套，同比翻了一倍，家庭鎖出現井噴我們認為主要是以下原因：
第一，傳統機械鎖有著諸多使用痛點。最大的痛點是需要帶鑰匙，很多人都會有一些經歷，出了門發現忘了帶鑰匙、鑰匙丟了、出去跑步鑰匙帶著不方便、家人忘帶鑰匙需要送、親人朋友來拜訪家里沒人需要門口等待；而智能鎖可以完美的解決這些問題。2018年7月，騰訊家居和德施曼聯合發布了《中國智能鎖消費者分析報告》，報告指出，“方便，不用帶鑰匙”是消費者最大的購買因素，有66%的用戶表示未來考慮購買指紋鎖。
第二，隨著錢包被消滅，拿鑰匙的痛點將被凸顯。曾幾何時，手機、錢包、鑰匙是每個人出門前需要檢查的“三大件”，隨著移動支付、二維碼刷公交等工具的普及，越來越多的人出門不帶錢包，鑰匙的不便性就凸顯出來了。
第三，問題越來越少，功能越來越多。隨著智能門鎖技術的進步，“假指紋問題”、“識別率低”、“可靠性不強”等問題已經基本得到了解決，除此之外，聯網后的智能門鎖的實用功能和應用場景越來越多。
第四，價格進入普通家庭接受范圍。隨著智能手機的大發展，指紋識別模塊、無線聯網模塊等組件的價格迅速下降，帶動了智能門鎖價格下降，目前主流的智能門鎖的價格已經達到了2000元左右，越來越能為普通人接受。
第五，年前人接受程度高，公寓鎖產生溢出效應。隨著80后、90后越來越多的成為購房、裝修的決策主體，從小接觸電子設備的他們對智能門鎖的接受程度比較高，公寓端的智能門鎖普及產生了溢出效應，正所謂“由儉入奢易，由奢入儉難”，年輕人租房、旅游等場景下使用智能門鎖形成習慣后，購買住房后選擇智能門鎖的概率極高。
此外，除了“無鑰匙開鎖”是核心功能外，智能門鎖還有一些“錦上添花”的功能，比如，可以給保潔遠程分發開鎖權限，對工作繁忙的人來說很方便；再比如，可以監測獨居老人生活是否規律，這對在外地工作，無法近距離照顧父母的兒女很重要；再比如，門鎖未關會手機推送報警，這對很多強迫癥患者是福音；這些需求相對小眾，但對相應的人來說是“剛需”。
此外，我們再看一些數據來佐證家庭智能鎖需求的旺盛。
截至2018年6月，歐美家庭智能鎖滲透率35%，日韓60%，中國僅5%，無數案例告訴我們，其實全世界的人喜歡的東西都都是類似的，大家都喜歡便捷、美觀、有趣等產品，但是“經濟時差”是存在的，我國家庭智能鎖的普及是可以參照歐美、日韓的發展路徑的。
另外，2018年房開商的精裝房樓盤已經有3成左右預裝了智能門鎖，這個角度上來看，家庭智能門鎖已經得了精裝房用戶的認可，而這批用戶，正是家庭用戶中的先行者。
五、未來規模測算——小門鎖、大市場
基于以上分析，我們做了一些關鍵假設，從而對未來智能鎖市場規模進行測算，具體假設和依據請參看《報告》，限于篇幅，這里只列出幾個關鍵假設。
我國每年新房銷售和二手房交易大概為2500萬套，我們假設到2022年有50%的交易伴隨著智能門鎖的銷售。
國家衛計委公布我國有4.3億家庭，3000萬我們歸類到公寓市場，我們假設4億存量家庭到2022年智能鎖滲透率達到35%，達到歐美2018年水平.。
公寓鎖端，我們假設大B管理的房源數量年增速40%，智能鎖滲透率每年增長10%；小B管理的房源數量不變，滲透率略高于家庭鎖滲透率。
基于大量行業經驗數據和以上假設，我們做出以下測算：
（圖片來源自網絡，如有侵權，請聯系刪除。）
到2020年，我國智能門鎖的年銷量將超過4000萬把，總市場規模將超過400億元，2018、2019、2020將是智能門鎖的黃金三年。如果對400億市場規模沒有概念，這里給出一個參照物，2017年我國電影市場總票房也就500億人民幣。
六、市場格局預測
據全國鎖具信息中心公布數據，截止至2018年6月底，我國智能門鎖品牌已經超過3500家，生產企業超過1500家，其中，全行業集中度CR20達到了60%，我們認為，從2018年到2020年，我國家用智能門鎖將迎來大爆發，短期內很多中小鎖企可能會憑借低價占有一些市場份額，市場格局將會趨向分散；到2020年，行業將迎來一次大的洗牌，一些粗制濫造的低價鎖可能會在使用三年以后出現各種各樣的問題，同時品牌鎖的價格也因為規模經濟而有所下降，比如大企業研發一套自動組裝的流水線降低人工組裝成本，規模經濟將是最強的護城河。
我們認為市場格局方面可以類比手機，當年智能手機爆發之后，也涌現出一大批山寨機，經歷了先分散后集中的過程，2017年我國智能手機銷量的CR5接近80%，華為占比最高達到23%。但是門鎖行業因為B端客戶多，線下渠道多等等原因，不會像手機那么集中，我們預計2020年TOP10的企業市場占比將超過50%，行業的第一龍頭年出貨量將突破400萬套，甚至可能突破800萬套，切走10%-20%的市場份額。
七、資本市場展望
根據本報告測算，到2020年，我國智能門鎖市場規模將達到400億人民幣以上，以凈利率10%測算(依據：新三板企業亞太天能的盈利水平)，門鎖廠商全行業凈利潤40億以上，我們認為，行業TOP 10的廠商凈利潤將全部達到1億以上，完全具備在A股上市的體量。
這里我們簡單測算一下未來行業的頭部公司的市值體量，假設2020年，行業內的龍頭公司占有市場份額10%，凈利潤4億，且已經上市。
根據我們之前的測算，行業在2020年以后進入平穩增長期，參考2018年8月A股家電行業的市盈率水平，我們取行業中位數20倍PE進行計算，那龍頭公司的市值大約為80億人民幣，當然，門鎖企業有用戶的住址信息、家庭成員數量、進出門時間頻次等數據，但這些數據在合法合理的使用下能夠創造的價值有限，加上數據價值，龍頭公司的合理市值為100億左右。即使考慮龍頭公司的市場占有率可能會更高，前文中也提到，我們認為不會超過20%，所以我們認為200億人民幣市值是主營業務只做智能門鎖企業的市值天花板。
關注這個領域的投資人可以按照未來的鎖企的市值空間，結合自己的回報預期計算現下投資的合理價格，我們認為，如果投資機構現下能以合理估值投資行業龍頭企業，企業成長疊加一二級市場價差，獲得3-5倍的投資回報并非難事。
門鎖項目布局超過兩個的投資機構附下：
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結語：
我們認為，智能門鎖這條賽道的確定性非常強。
在投資中，我們常說要“守正出奇”，選擇確定性強的賽道即為“守正”，至于不同選手如何選擇，就看投資人如何“出奇”了，又或許，買下整個賽道，只賺行業成長的錢也是一個不錯的選擇。
同時，我們整理了大量統計機構、數據庫和第三方報告的信息，為每個數據的可信度多方考證，為每個假設的合理性反復推敲，所得、所思全部輸出在75頁PPT的《鯨準研究院|2018中國智能門鎖行業深度研究報告》(后文簡稱《報告》)，本文旨在將報告中的部分重要觀點摘出，來論證智能門鎖這個賽道的確定性。
一、開篇明義概念先行——什么是智能門鎖？哪些分類？
通俗來理解，具有指紋開鎖、密碼開鎖、App藍牙開鎖、聯網等任一功能的門鎖均稱為智能門鎖。
按照客戶進行分類，分為家庭智能門鎖和公寓智能門鎖，家庭鎖的客戶即我國4億家庭，公寓鎖客戶為以鏈家的自如為代表的B端(商家)，它們運營著3000萬套公寓(所有B端運營的用于出租的住房都算，包括集中式和分散式)。
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如上圖所示，家庭鎖普遍外觀精致、有指紋識別，均價1500元；公寓鎖沒有指紋識別，只有密碼，外觀相對粗糙，分內外門鎖，均價500元。
二、智能門鎖行業現狀——需求證實，市場廣大
2017年我國家庭端智能門鎖銷量600萬套，公寓端銷量200萬套，行業總產值超過100億元，在2016年的基礎上實現了翻倍，增長迅猛， 2018年有望繼續翻倍。
截至2018年6月底，我國4億家庭智能鎖滲透率5%左右，3000萬套B端運營的租賃公寓滲透率10%左右。
5%是一個很奇妙的數字，一般來說，一種新產品的滲透率達到5%左右的時候，都是比較好的投資時點，5%的滲透率，一方面驗證了需求是真實的，另一方面預示著還有很大的發展空間。
下面我們從公寓鎖和智能鎖兩個市場分析為什么需求這么強。
三、公寓鎖——成本低是王道，能用數據盡量不“講道理”
首先說公寓鎖的需求，因為公寓鎖的客戶是自如等運營方，公司化運營，決策主要考慮經濟性和效率，比較容易分析。
自如等公司運營租賃公寓，有以下行業痛點，都可以被智能鎖解決，相信有租房經歷的讀者都很容易理解：
（圖片來源自網絡，如有侵權，請聯系刪除。）
“免送鑰匙”、“換租客免換鎖”、“催租神器”三大功能大大提高了運營方的效率，節省了人力、換鎖等成本，為了讓大家更直觀得看到智能門鎖對效率的提升，本著能列數據盡量不“講道理”的原則，我們算了一筆經濟賬：
以最主流的運營方作為中間商的商業模式為例，即運營方從公寓業主那里租賃住房，再向租客轉租賺取“差價”。
關鍵假設如下：
（圖片來源自網絡，如有侵權，請聯系刪除。）
以200套公寓體量算經濟賬，以3年為對比時間，運營方“差價”為300萬，運營方的盈利情況主要看成本控制，關鍵數據如下：
（圖片來源自網絡，如有侵權，請聯系刪除。）
智能鎖方案成本35萬，機械鎖成本162萬，僅為機械鎖成本的不到1/4。
這里測算中有一個關鍵假設，就是智能鎖方案一個人能管理200套房源，而機械鎖方案一個人只能管理20套房源，這個假設是我們訪談業內人士得到的經驗數據，我們對這個假設做了敏感性分析之后發現，即使智能鎖方案中每人管理的房源只有30套，成本依然低于機械鎖，具體測算過程參看我們的《報告》，可見從經濟性來看，智能門鎖方案完勝。
截至2018年6月底，600萬套大B運營的公寓已經有大約25%的比例安裝了智能鎖，未來這個比例將不斷提高，雖然目前也存在一些問題，比如租客丟了東西，運營方無法“自證清白”，但這些非經濟性因素改不了大趨勢。
四、家庭鎖——錢包被消滅了，鑰匙還會遠么？
公寓鎖的需求我們可以通過算賬的方法來說明，家庭鎖這端是否購買全憑消費者喜好，我們只能“講道理”，并通過一些數據來佐證。
2017年我國家庭智能鎖出貨600萬套，同比翻了一倍，家庭鎖出現井噴我們認為主要是以下原因：
第一，傳統機械鎖有著諸多使用痛點。最大的痛點是需要帶鑰匙，很多人都會有一些經歷，出了門發現忘了帶鑰匙、鑰匙丟了、出去跑步鑰匙帶著不方便、家人忘帶鑰匙需要送、親人朋友來拜訪家里沒人需要門口等待；而智能鎖可以完美的解決這些問題。2018年7月，騰訊家居和德施曼聯合發布了《中國智能鎖消費者分析報告》，報告指出，“方便，不用帶鑰匙”是消費者最大的購買因素，有66%的用戶表示未來考慮購買指紋鎖。
第二，隨著錢包被消滅，拿鑰匙的痛點將被凸顯。曾幾何時，手機、錢包、鑰匙是每個人出門前需要檢查的“三大件”，隨著移動支付、二維碼刷公交等工具的普及，越來越多的人出門不帶錢包，鑰匙的不便性就凸顯出來了。
第三，問題越來越少，功能越來越多。隨著智能門鎖技術的進步，“假指紋問題”、“識別率低”、“可靠性不強”等問題已經基本得到了解決，除此之外，聯網后的智能門鎖的實用功能和應用場景越來越多。
第四，價格進入普通家庭接受范圍。隨著智能手機的大發展，指紋識別模塊、無線聯網模塊等組件的價格迅速下降，帶動了智能門鎖價格下降，目前主流的智能門鎖的價格已經達到了2000元左右，越來越能為普通人接受。
第五，年前人接受程度高，公寓鎖產生溢出效應。隨著80后、90后越來越多的成為購房、裝修的決策主體，從小接觸電子設備的他們對智能門鎖的接受程度比較高，公寓端的智能門鎖普及產生了溢出效應，正所謂“由儉入奢易，由奢入儉難”，年輕人租房、旅游等場景下使用智能門鎖形成習慣后，購買住房后選擇智能門鎖的概率極高。
此外，除了“無鑰匙開鎖”是核心功能外，智能門鎖還有一些“錦上添花”的功能，比如，可以給保潔遠程分發開鎖權限，對工作繁忙的人來說很方便；再比如，可以監測獨居老人生活是否規律，這對在外地工作，無法近距離照顧父母的兒女很重要；再比如，門鎖未關會手機推送報警，這對很多強迫癥患者是福音；這些需求相對小眾，但對相應的人來說是“剛需”。
此外，我們再看一些數據來佐證家庭智能鎖需求的旺盛。
截至2018年6月，歐美家庭智能鎖滲透率35%，日韓60%，中國僅5%，無數案例告訴我們，其實全世界的人喜歡的東西都都是類似的，大家都喜歡便捷、美觀、有趣等產品，但是“經濟時差”是存在的，我國家庭智能鎖的普及是可以參照歐美、日韓的發展路徑的。
另外，2018年房開商的精裝房樓盤已經有3成左右預裝了智能門鎖，這個角度上來看，家庭智能門鎖已經得了精裝房用戶的認可，而這批用戶，正是家庭用戶中的先行者。
五、未來規模測算——小門鎖、大市場
基于以上分析，我們做了一些關鍵假設，從而對未來智能鎖市場規模進行測算，具體假設和依據請參看《報告》，限于篇幅，這里只列出幾個關鍵假設。
我國每年新房銷售和二手房交易大概為2500萬套，我們假設到2022年有50%的交易伴隨著智能門鎖的銷售。
國家衛計委公布我國有4.3億家庭，3000萬我們歸類到公寓市場，我們假設4億存量家庭到2022年智能鎖滲透率達到35%，達到歐美2018年水平.。
公寓鎖端，我們假設大B管理的房源數量年增速40%，智能鎖滲透率每年增長10%；小B管理的房源數量不變，滲透率略高于家庭鎖滲透率。
基于大量行業經驗數據和以上假設，我們做出以下測算：
（圖片來源自網絡，如有侵權，請聯系刪除。）
到2020年，我國智能門鎖的年銷量將超過4000萬把，總市場規模將超過400億元，2018、2019、2020將是智能門鎖的黃金三年。如果對400億市場規模沒有概念，這里給出一個參照物，2017年我國電影市場總票房也就500億人民幣。
六、市場格局預測
據全國鎖具信息中心公布數據，截止至2018年6月底，我國智能門鎖品牌已經超過3500家，生產企業超過1500家，其中，全行業集中度CR20達到了60%，我們認為，從2018年到2020年，我國家用智能門鎖將迎來大爆發，短期內很多中小鎖企可能會憑借低價占有一些市場份額，市場格局將會趨向分散；到2020年，行業將迎來一次大的洗牌，一些粗制濫造的低價鎖可能會在使用三年以后出現各種各樣的問題，同時品牌鎖的價格也因為規模經濟而有所下降，比如大企業研發一套自動組裝的流水線降低人工組裝成本，規模經濟將是最強的護城河。
我們認為市場格局方面可以類比手機，當年智能手機爆發之后，也涌現出一大批山寨機，經歷了先分散后集中的過程，2017年我國智能手機銷量的CR5接近80%，華為占比最高達到23%。但是門鎖行業因為B端客戶多，線下渠道多等等原因，不會像手機那么集中，我們預計2020年TOP10的企業市場占比將超過50%，行業的第一龍頭年出貨量將突破400萬套，甚至可能突破800萬套，切走10%-20%的市場份額。
七、資本市場展望
根據本報告測算，到2020年，我國智能門鎖市場規模將達到400億人民幣以上，以凈利率10%測算(依據：新三板企業亞太天能的盈利水平)，門鎖廠商全行業凈利潤40億以上，我們認為，行業TOP 10的廠商凈利潤將全部達到1億以上，完全具備在A股上市的體量。
這里我們簡單測算一下未來行業的頭部公司的市值體量，假設2020年，行業內的龍頭公司占有市場份額10%，凈利潤4億，且已經上市。
根據我們之前的測算，行業在2020年以后進入平穩增長期，參考2018年8月A股家電行業的市盈率水平，我們取行業中位數20倍PE進行計算，那龍頭公司的市值大約為80億人民幣，當然，門鎖企業有用戶的住址信息、家庭成員數量、進出門時間頻次等數據，但這些數據在合法合理的使用下能夠創造的價值有限，加上數據價值，龍頭公司的合理市值為100億左右。即使考慮龍頭公司的市場占有率可能會更高，前文中也提到，我們認為不會超過20%，所以我們認為200億人民幣市值是主營業務只做智能門鎖企業的市值天花板。
關注這個領域的投資人可以按照未來的鎖企的市值空間，結合自己的回報預期計算現下投資的合理價格，我們認為，如果投資機構現下能以合理估值投資行業龍頭企業，企業成長疊加一二級市場價差，獲得3-5倍的投資回報并非難事。
門鎖項目布局超過兩個的投資機構附下：
（圖片來源自網絡，如有侵權，請聯系刪除。）
結語：
我們認為，智能門鎖這條賽道的確定性非常強。
在投資中，我們常說要“守正出奇”，選擇確定性強的賽道即為“守正”，至于不同選手如何選擇，就看投資人如何“出奇”了，又或許，買下整個賽道，只賺行業成長的錢也是一個不錯的選擇。
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